Los inversores en la región de Asia Pacífico se enfrentan a una escasez de activos inmobiliarios de primera calidad, lo que lleva al aumento del comercio de acciones fraccionarias como solución de inversión alternativa. Tradicionalmente, las adquisiciones directas de grandes edificios comerciales han sido naturales para muchos inversores que ingresan a la industria en la región de Asia Pacífico. A medida que aumentan los flujos de capital hacia el sector inmobiliario, la mayor competencia por los activos de primera calidad ha hecho más difícil encontrar ofertas atractivas.
Sungmin Park, director de investigación de mercados de capital de Asia Pacífico en JLL, dice que la mayoría de las acciones en las que se puede invertir, particularmente en el sector de oficinas, están actualmente en manos de compañías de administración de propiedades y grandes empresas con estrategias a largo plazo para mantener activos. Por lo tanto, los inversores quieren cada vez más ver propiedad fraccionada.
Los datos de Real Capital Analytics (RCA) muestran que el volumen de transacciones de pequeñas acciones en la región de Asia y el Pacífico alcanzará los 52 mil millones de dólares entre 2021 y 2022, frente a los 48 mil millones de dólares de los dos años anteriores. La tendencia continuó este año en marzo, cuando el gestor de inversiones inmobiliarias ARA vendió la mitad de su participación en un edificio Lazada en Singapur por 362,4 millones de dólares a un fondo respaldado por el grupo japonés Sumitomo Mitsui.
En el pasado, la negociación de acciones fraccionarias no era tan común, ya que los inversores preferían asignar completamente sus activos para tener un control total sobre sus tenencias. Con oportunidades limitadas para activos de primera calidad, estos acuerdos han surgido como una opción atractiva para que los inversores participen en la propiedad de activos que normalmente no se ofrecen a la venta.
También han cambiado su enfoque a medida que los propietarios de activos están más dispuestos a abandonar pequeñas participaciones en activos. Quieren beneficiarse de la valoración de propiedades, así como repensar su cartera hacia nuevos desarrollos u otro tipo de crecimiento.
Se espera que el segmento de oficinas tenga el mayor número de transacciones de capital fraccionado debido a la intensa competencia por los activos de oficinas premium, el tamaño subyacente de cada activo y la escasez de activos de oficinas en los que se puede invertir en la región de Asia Pacífico. Sin embargo, espera que otros sectores, como el transporte y el alquiler residencial, experimenten una mayor oferta, ampliando la gama de activos invertibles.
Aunque la compra de una acción fraccionaria no incorporada ofrece un flujo de caja estable y una mejor gestión de riesgos, los inversores deben considerar las consecuencias antes de realizar dichas transacciones. La falta de control sobre decisiones clave, la participación conjunta con otras partes interesadas y las posibles dificultades para salir de la entidad en el futuro son factores que deben sopesarse. Por ejemplo, los inversores que quieren aumentar el valor añadido prefieren poseer todos o la mayoría de sus activos para tener la flexibilidad de implementar reformas o cambiar sus intenciones.
A medida que aumenta la competencia por los activos principales y pasa el tiempo en busca de oportunidades, Park predice que los inversores cambiarán la forma en que ven los activos que poseen y recurrirán a transacciones de acciones fraccionadas para obtener una ventaja en la adquisición de los activos deseados.
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